5. december 2019
Søren Verup, HD(F), formuerådgiver, Finanshuset i Fredensborg
Søren Verup, HD(F), formuerådgiver, Finanshuset i Fredensborg
facebook icon twitter icon linkedin icon
print ikon
send til en ven ikon

Send til din ven.

X

Artiklen: Sådan får du det rigtige realkreditlån

Modtagerens email *:
Din e-mail *:
Dit navn *:
Evt. kommentar:

*) skal udfyldes.

Sådan får du det rigtige realkreditlån

Du finder ikke det rigtige realkreditlån, ved at gætte på om renten stiger eller falder. Se i stedet på styrken af din privatøkonomi og din risikovillighed.

Forbrug - 03. december 2019 kl. 15:42
Af Søren Verup, formuerådgiver, H(F), Finanshuset i Fredensborg
Kontakt redaktionen:sndk@sn.dk

Som du måske husker, spåede mange økonomer ved årsskiftet, at renten ville stige i løbet af året. På det tidspunkt var aktierne faldet markant i november og december, og den amerikanske centralbank signalerede, at den nok ville sætte renten yderligere op i løbet af 2019.

I slutningen af januar vendte den amerikanske centralbanken rundt på en tallerken, og aktierne bragede i vejret i takt med, at renterne faldt til historisk lave niveauer i september. Samtidig strømmede boligejerne til bankerne, og der er i år blevet omlagt realkreditlån for cirka 400 mia. kr.

Danske boligejere har i år sparet mange millioner kroner i fremtidige renteudgifter, netop fordi de havde de rigtige lån og kunne agere på renteudviklingen. Men der er en stor gruppe boligejere med variabelt forrentede lån, som ikke har omlagt lån, men som alligevel har haft fordel af rentefaldet. De har også de rigtige lån. Hvordan kan det så lade sige gøre?

Der findes kun to slags lån

På det danske realkreditmarked findes der hundredvis af forskellige typer lån med alle mulige begrænsninger, muligheder, rentelåsningsperioder, rentelofter mm. Men når alt kommer til alt, er der reelt kun to slags lån at vælge mellem: lån med variabel rente og lån med fast rente.

Fast rente og omlægning af lån

Tager du et lån med fast rente, vælger du som låntager at ”købe” en forsikring mod svingninger i den låneydelse, du betaler hvert kvartal eller måned. Denne forsikring koster aktuelt ca. 1 procent af din gæld om året i forhold til et lån uden forsikring – altså et variabelt forrentet lån.

Forsikringen giver en ekstra fordel – nemlig en option eller en mulighed, for at omlægge lånet. Du kan omlægge til en lavere kuponrente (hvilket giver lavere ydelse), hvis kurserne stiger og renterne falder. Men du kan også omlægge til en højere kuponrente, hvis kurserne falder og renterne stiger (hvilket giver lidt højere ydelse, men lavere restgæld).

Fordelen ved at omlægge til et lån med højere kuponrente er, at du kan indfri dit gamle lavrente-kuponlån til en kurs under 100 og dermed skære en luns af restgælden, dog opnår du først den langsigtede økonomiske fordel ved denne opkonvertering, hvis du senere kan omlægge igen til et nyt lån med lavere kuponrente.
10 bedste råd om konvertering af realkreditlån

Variabel rente og rentetilpasningsperiode

Vælger du variabel rente, bør du ikke vælge for lang rentetilpasningsperiode. Maksimalt F5, F3 eller helt kort rente med rentetilpasning hver halve år.

Låneomkostningen til realkreditselskabet, bidraget, er højere desto kortere renteperiode. Desuden kan der være overkurs ved indfrielse før udløb af rentetilpasningsperioden, hvis renten er faldet.

Det er ikke helt enkelt at vælge den rigtige rentetilpasningsperiode, så du kan med fordel søge rådgivning om dette.

Variabel rente er billigst

Fordelen ved lån med variabel rente er, at renten er lavere end for lån med fast rente. Men du frasiger dig alle konverteringsmulighederne, og får til gengæld løbende fordelen af den, alt andet lige, lavere renteudgift. Du sparer endda udgiften til konverteringer, og optager du et lån med 30 års afdragsfrihed, så behøver du i princippet ikke at beskæftige dig med dit lån de næste 29 år.

Set over de seneste 25 år, har det været billigere at have variabel rente end fast rente – selv når vi tager højde for fordelagtige konverteringsmuligheder for fastrentelånene.

Dog var den korte 1 års rente momentvis i 2001 og 2008 oppe over 6 %, men siden 2012 har den være tæt på nul og er aktuelt cirka minus 0,4 %. Nu spår økonomerne fortsat lave renter i op til 10 år endnu, men kan du stole på det?

Sådan vælger du det rigtige lån

Om du skal vælge den ene eller den anden type lån, handler nemlig ikke om at gætte rigtigt på renteudviklingen. Som almindelig dansk boligejer bør du i stedet tage udgangspunkt i, det du ved. Du kender styrken af din privatøkonomi og din risikovillighed, dvs. om du psykisk kan leve med usikkerhed om ydelse og rente på dine realkreditlån.

Hvor stærk er din økonomi?

Hvis vi først ser på styrken af din privatøkonomi, er der to grundlæggende faktorer, din formue og din indkomst. Har du mere end 40 % friværdi i dine faste ejendomme, opsparing i frie midler (kontanter og værdipapirer), der betyder, at du nemt kan klare at betale flere og større uforudsete udgifter og kan du desuden klare kortere perioder med arbejdsløshed, peger pilen mod variabelt forrentede lån. En tommelfingerregel er, at du skal have frie midler svarende til den samlede årsindkomst efter skat i husstanden.

Har du derudover en stabil lønindkomst på et niveau, hvor du løbende bruger færre penge, end du tjener, har du alt andet lige en økonomi, der er stærk nok til, at du kan drage fordel af lån med lav variabel rente frem for en højere og mere sikker fast rente.

Har du derimod ikke ret meget opsparing, relativ stor gæld (over 60 % belåning), og svinger din indkomst, har du en skrøbelig økonomi. I den situation bør du bestemt overveje at tilvælge ”forsikringen” i et fastforrentet lån og håbe på, på nogle gevinster på længere sigt ved at konvertere.

Hvor stor er din risikovillighed?

Uanset om du har en stærk eller en mere skrøbelig økonomi, nytter det ikke noget at vælge variabel rente, hvis du bliver nervøs ved udsving i renterne. Så selvom du har en stærk økonomi, kan et fastforrentet lån sagtens være den bedste løsning for dig, hvis du har det bedst med lav risiko, selvom det nok bliver dyrere på den lange bane.

Der, hvor du skal passe særlig meget på med variabel rente, er som ung boligejer (under 40 år) med en skrøbelig økonomi.
Vælg den rente der passer til din økonomi