20. september 2019
facebook icon twitter icon linkedin icon
print ikon
send til en ven ikon

Send til din ven.

X

Artiklen: De 10 bedste råd om konvertering

Modtagerens email *:
Din e-mail *:
Dit navn *:
Evt. kommentar:

*) skal udfyldes.

De 10 bedste råd om konvertering
Forbrug - 15. august 2019 kl. 13:46
Kontakt redaktionen:sndk@sn.dk

Af Søren Verup, økonomisk rådgiver, HD(F)

Danske boligejere er gået rentebersærk - og med god grund, for der er udsigt til store besparelser på finansieringen af boligen. Det har givet overarbejde hos banker og realkreditinstitutter, og der er ingen tegn på, at konverteringsbølgen stopper foreløbig. Tværtimod fortsætter den med uformindsket styrke.

Ved udgangen af juli opsagde boligejere realkreditlån for cirka 180 mia. kr. for at omlægge til nye lån med lavere rente. Siden fristen for omlægning pr. oktobertermin udløb den 31. juli, er renten endda faldet endnu mere, og i skrivende stund er det sandsynligt, at fastforrentede obligationslån med en rente på ½ procent kommer i spil. Boligøkonomer udelukker på ingen måde, at kuponrenten kan blive nul eller måske endda negativ.

Det har dermed aldrig været billigere at finansiere sin bolig, og mange boligejere gør rigtigt i at udnytte den lave rente til at sikre sig et billigt lån, der kan øge råderummet i privatøkonomien.

I Finanshuset i Fredensborg har vi også travlt med at rådgive vores kunder. Her er vores 10 bedste råd om konvertering af realkreditlån:

1. Konverter ved mindst 1 % renteforskel

Konverterer du et bestående obligationslån til et tilsvarende nyt obligationslån, bør der være mindst være 1 procentpoint i forskel på kuponrenten. Det vil sige fra 2 % til 1 % og helst et spring på 1½ procentpoint eller mere. Jo større lånet er, desto bedre kan det betale sig, da en del af omkostningerne er uafhængig af lånets størrelse.

2. Pas på ved konvertering af små lån

Omlæg ikke lån, der er mindre end cirka 500.000 kr. - det løber hurtigt op i omkostninger. Men selvom lånet er lille, kan det måske alligevel betale sig at omlægge til et lån med variabel rente og måske uden afdrag. Skylder du mindre end 40 % af boligens værdi, kan renten inklusiv bidrag komme ganske tæt på nul ved et variabelt forrentet lån.

3. Pas på omkostningerne
Omkostninger er som reglen tjent hjem på et par år, men bed altid om rabat - det får alle andre. Typisk er der følgende omkostninger:

o Lånesagsgebyrer
o Indfrielsesgebyr

o Tingslysningsgebyr
o Stempel (hvis lånet forhøjes over hovedstolen på det gamle lån)

o Evt. honorar for vurdering af ejendommen

o Kurtage
o Kursskæring
o Gebyr for fastkursaftale (på det nye lån med fast rente)

4. Overvej at forhøje lånet
Overvej at forhøje lånet og indfri anden dyr gæld i banken eller andre steder. Har du en god solid økonomi, kan du alternativt investere forhøjelsen helt eller delvist langsigtet i værdipapirer og dermed moderat geare din privatøkonomi, hvis du har mod på den øgede risiko, det medfører. Du kan maksimalt låne op til 80 % af ejendommens værdi for ejerboliger, 75 % for fritidshuse og 60 % for erhvervsejendomme.

5. Kurssikr altid fastrentelån
Omlægger du til et nyt fastforrentet lån, bør du altid tegne en fastkurskontrakt, så du dermed kan være sikker på at opnå den besparelse, som beregningen viser, at du har i udsigt. Det nye lån bliver jo først udbetalt, når det gamle udløber, hvilket er ved hvert kvartalsskifte.

6. Overvej at skifte til variabel rente

Overvej at skifte til et lån med variabel rente. Har du en god privatøkonomi med opsparingsoverskud, relativt lav gæld og stabilitet i indtægter og øvrige udgifter, kan du spare mindst 1 % i årlig rente ved at vælge et lån med variabel rente fremfor for et nyt obligationslån. Den besparelse, du opnår, bør du spare op, så du har råd til en periode, hvor renten måske er steget.

Omlægger du til variabel rente, er der ingen grund til at kurssikre, idet pointen med variabelt forrentet lån netop er, at du skal kunne håndtere renteudsvingene i din solide privatøkonomi.

7. Overvej opkonvertering
Vær opmærksom på, at hvis renten på et tidspunkt stiger, så kan der måske være en gevinst ved at omlægge til et nyt lån med en højere rente, fordi du dermed kan indfri dit gamle lavprocentslån til en kurs langt under 100.

Kursen på et 1 %-obligationslån falder cirka 18 kurspoint for hver gang den effektive rente for 30-årige lån stiger med 1 procentpoint. Det er dog kun en fordel at opkonvertere, hvis du tør satse på, at renten senere falder igen.

8. Drop konvertering hvis du skal sælge boligen

Undlad at konvertere dine lån, hvis du planlægger at sælge din bolig inden for to år, idet omkostningerne ved omlægningen æder fordelen op ved en så kort ejertid.

9. Overvej løbetid, afdragsfrihed og belåningsprocent

Overvej, om lånet skal bevare den oprindelige løbetid, skal forlænges eller enten skal afdrages, eller om der skal lånes afdragsfrit. Som hovedreglen bør man altid have mindst 40 % gæld i sin ejerbolig, idet bidragssatsen er lav, og gæld er den eneste måde, man kan bruge sin opsparing i fast ejendom.

10. Få rådgivning om dine realkreditlån

Der findes flere hundrede forskellige lånetyper og lånet skal også passe bedst muligt til din privatøkonomi, din opsparing, formue og ikke mindst din lyst til risiko. Derfor søg professionel rådgivning, så du vælger netop det nye lån, der passer bedst til din fremtidige økonomi.